Viele Gebäude aus den 1960er- bis 1980er-Jahren enthalten asbesthaltige Baustoffe – etwa in Fassadenplatten, Bodenbelägen, Klebern oder Putzen. Was gilt beim Verkauf?
Der Fall
Die Käufer hatten 2006 ein 1980 in Fertigbauweise errichtetes Wohnhaus unter Ausschluss der Gewährleistung gekauft. Den Verkäufern war bekannt, dass die Fassade aus Asbestzementplatten bestand; sie teilten dies nicht mit, obwohl ein früherer Kaufinteressent deswegen abgesprungen war.
Die Grundsatzentscheidung des BGH
Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel begründen, der ungefragt zu offenbaren ist. Fragen des Käufers müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Auf das Baujahr kommt es dabei nicht an. Ein solcher Mangel liegt nach dem BGH vor, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit erheblichem gesundheitsgefährdendem Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung austreten. Zur üblichen Nutzung eines Wohnhauses gehört auch, übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbauarbeiten ohne gravierende Gesundheitsgefahren vornehmen zu können – jedenfalls solche, die auch Laien ausführen. Im entschiedenen Fall genügten dafür Bohrungen in der Fassade, etwa für Außenlampen.
Im weiteren Verfahren hat der BGH bestätigt, dass die asbesthaltige Fassadenverkleidung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründet (Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09).
Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet
Für Käufer: Bei älteren Gebäuden gezielt nach Asbest und anderen Schadstoffen fragen und die Antwort schriftlich festhalten – oder vor dem Kauf eine Schadstofferkundung durchführen lassen. Für Verkäufer: Bekannte Schadstoffbelastungen offenlegen; ein vorhandenes Gutachten schafft Transparenz und schützt vor späteren Streitigkeiten. Mehr dazu unter Schadstoffe und Immobiliencheck.
Quellen: BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08 – Volltext; BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09; Zusammenfassung in einer Stellungnahme des Petitionsausschusses des Deutschen Bundestags (PDF).
Hinweis: Die Meldung fasst die Rechtslage bzw. eine Entscheidung in eigenen Worten zusammen und dient der Orientierung. Sie ist keine Rechtsberatung.