Schadstoffanalytik · Asbest · KMF · Schimmel
Klarheit statt
bloßer Verdacht.
In vielen Gebäuden, die vor Mitte der 1990er-Jahre gebaut oder umgebaut wurden, stecken Baustoffe mit Asbest, alter Mineralwolle, PCB, Teer oder Holzschutzmitteln. Bei Umbau, Sanierung oder Abbruch können sie freigesetzt werden.
Gut zu wissen · seit Dezember 2024
Bauherren und Auftraggeber müssen dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Arbeiten alle bekannten Informationen über mögliche Schadstoffe geben – auch das Baujahr des Gebäudes. Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte.
Wann ist eine Untersuchung sinnvoll?
Je früher Schadstoffe bekannt sind, desto besser lassen sich Kosten, Termine und Schutzmaßnahmen planen.
Umbau und Sanierung
Bevor Wände geöffnet, Böden entfernt, Fenster getauscht oder Leitungen verlegt werden. So lassen sich Schutzmaßnahmen und Kosten früh einplanen.
Abbruch und Rückbau
Schadstoffe müssen vor dem Abbruch erkannt und getrennt entsorgt werden. Ohne Erkundung drohen Baustopps und hohe Entsorgungskosten.
Kauf oder Verkauf
Eine Bewertung zeigt, welche Risiken und Folgekosten in einer Immobilie stecken.
Laufende Nutzung
Bei Geruch, Beschwerden der Nutzer oder beschädigten Bauteilen, etwa bröckelnden Platten oder alten Brandschutzklappen in der Lüftung.
Der Ablauf in sechs Schritten.
Von der ersten Frage bis zur Freigabe – und was Sie jeweils beitragen.
Erstgespräch und Unterlagen
Wir klären, was mit dem Gebäude geplant ist: weiter nutzen, umbauen, abbrechen oder bewerten. Danach richtet sich der Umfang der Untersuchung. Anschließend werten wir Baupläne, Baujahr, frühere Umbauten und vorhandene Gutachten aus.
Ihr Beitrag: Baujahr bzw. Datum des Baubeginns, Pläne und Unterlagen zu Umbauten bereitlegen.
Begehung vor Ort
Wir sehen uns alle Räume, das Dach, den Keller und die Haustechnik an und halten verdächtige Baustoffe fest. Hilfreich ist, wenn jemand dabei ist, der das Gebäude und seine Geschichte kennt.
Ihr Beitrag: Zugang zu allen Räumen, Dachboden, Technikräumen und Schächten ermöglichen.
Probenahme und Labor
Wo der Verdacht nicht anders zu klären ist, entnehmen wir kleine Materialproben, meist nur wenige Gramm. Das geschieht staubarm und unter Schutzmaßnahmen. Die Proben werden in einem akkreditierten Labor untersucht.
Ihr Beitrag: Kleine Öffnungen an Belägen, Putz oder Verkleidungen zulassen. Sie werden danach wieder verschlossen.
Schadstoffkataster und Bewertung
Sie erhalten eine verständliche Dokumentation: Wo befindet sich welcher Schadstoff, in welcher Menge, mit Plänen und Fotos. Dazu bewerten wir, ob Handlungsbedarf für die Nutzung besteht und was die Ergebnisse für Ihre Baumaßnahme und die Entsorgung bedeuten.
Ihr Nutzen: Klarheit für Planung, Angebote und Kosten. Das Kataster gehört zu den Gebäudeunterlagen.
Sanierungsplanung und Vergabe
Wenn saniert werden muss, legen wir fest, wie die Schadstoffe sicher entfernt oder abgetrennt werden, welche Schutzmaßnahmen nötig sind und wie entsorgt wird. Auf dieser Grundlage holen Sie vergleichbare Angebote von Fachbetrieben ein.
Ihr Nutzen: Nur zugelassene Fachbetriebe, klare Leistungen, keine bösen Überraschungen bei Nachträgen.
Überwachung, Freigabe und Abschluss
Während der Sanierung prüfen wir, ob die Schutzmaßnahmen eingehalten werden. Am Ende stehen Sichtkontrolle und, wo vorgeschrieben, eine Raumluftmessung. Erst dann wird der Bereich freigegeben. Sie erhalten eine Abschlussdokumentation mit den Entsorgungsnachweisen.
Ihr Nutzen: Nachweis, dass sauber gearbeitet und ordnungsgemäß entsorgt wurde.
Häufige Schadstoffe
und wo sie stecken.
Viele Schadstoffe sind mit bloßem Auge nicht zu erkennen. Die Baujahre geben nur einen ersten Hinweis – Gewissheit bringt erst eine fachkundige Untersuchung.
Verbaut bis etwa 1993, Restbestände auch später
Asbest
- Dach- und Fassadenplatten aus Asbestzement
- Bodenbeläge (Floor-Flex) und schwarze Kleber
- Fliesenkleber, Spachtelmassen und Putze
- Brandschutzplatten, Dichtungen, Nachtspeicheröfen
Gefährlich, wenn Fasern frei werden, etwa beim Bohren, Schleifen oder Abschlagen.
Eingebaut vor 1996, teils bis 2000
Alte Mineralwolle
- Dämmung in Dach, Wänden und Decken
- Rohr- und Kanalisolierungen
Vorhandene Dämmung muss nicht entfernt werden. Beim Ausbau gelten besondere Schutzregeln.
Vor allem etwa 1955 bis 1978
PCB
- Dauerelastische Fugen an Fenstern und Fertigteilen
- Anstriche, Deckenplatten
- Kondensatoren in alten Leuchten
Kann in die Raumluft ausgasen und andere Bauteile belasten.
Vor allem 1950er bis 1970er Jahre
Teer (PAK)
- Schwarze Kleber unter Parkett
- Dachbahnen, Schwarzanstriche im Keller
- Teerkork-Dämmung
Teer und Bitumen sind optisch nicht zu unterscheiden.
Bis Ende der 1980er Jahre
Holzschutzmittel
- Dachstühle und tragende Hölzer
- Holzverkleidungen, Fenster, Treppen
Wirkstoffe wie PCP oder Lindan können über Jahre in Raumluft und Hausstaub gelangen.
Asbesthaltige Bauteile bis 1988
Brandschutzklappen
- Dichtungen und Klappenblätter in Lüftungsanlagen
Prüfung und Wartung nur durch Personen mit Asbest-Sachkunde. Je nach Zustand ist ein Austausch dringlich.
In Styropor-Dämmungen bis etwa 2016/2018
Flammschutzmittel HBCDD
- Fassaden-, Dach- und Perimeterdämmung
Keine Gefahr im Bestand, beim Rückbau aber getrennte Entsorgung mit Nachweis.
Unsere Leistungen im Detail.
Vom ersten Verdacht bis zur belastbaren Einordnung.
Schadstoffanalytik
Ob in Bodenbelägen, Klebern, Anstrichen oder Dämmstoffen: Viele Schadstoffe sind mit bloßem Auge nicht zu erkennen.
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Asbest und KMF
Asbest wurde in Deutschland bis 1993 verbaut, alte Mineralwolle mit kritischen Fasern bis etwa 2000.
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Schadstoffkataster
Vor einem Rückbau oder einer größeren Sanierung erfasst ein Schadstoffkataster systematisch, welche belasteten Materialien wo im Gebäude vorhanden sind.
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Ihre Pflichten als Bauherr.
Informationen weitergeben
Vor Beginn der Arbeiten müssen Sie dem ausführenden Unternehmen alle Ihnen bekannten Informationen über vorhandene oder vermutete Schadstoffe schriftlich geben und das Baujahr nennen. Bei Baujahr 1993 bis 1996 ist das genaue Datum des Baubeginns anzugeben.
Verantwortung für die Abfälle
Als Bauherr sind Sie Erzeuger der Abfälle. Schadstoffhaltige Abfälle müssen getrennt gesammelt und ordnungsgemäß entsorgt werden; für gefährliche Abfälle sind Nachweise vorgeschrieben.
Abbruch in Bayern anzeigen
Der Abbruch größerer Gebäude ist in Bayern einen Monat vor Beginn bei der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Kleinere Gebäude, etwa freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, sind oft verfahrensfrei. Die Pflicht zur Schadstoffprüfung bleibt davon unberührt.
Das können Sie vorbereiten.
Je vollständiger die Unterlagen, desto gezielter die Untersuchung. Was fehlt, klären wir gemeinsam.
- Baujahr bzw. Datum des Baubeginns
- Baupläne, Schnitte, Baubeschreibung
- Angaben zu Umbauten und Renovierungen mit Jahreszahlen
- Frühere Gutachten oder Messberichte
- Prüfbuch der Lüftungsanlage und Brandschutzklappen
- Informationen zur früheren Nutzung, z. B. Werkstatt, Labor, Reinigung
- Ansprechperson, die das Gebäude kennt
- Zugang zu allen Räumen, Dach und Keller
Für Interessierte: Regelwerke und Orientierungswerte+
Die Erkundung und Sanierung richtet sich vor allem nach diesen Regeln:
- Gefahrstoffverordnung (GefStoffV), insbesondere die Informationspflichten des Veranlassers (§ 5a) und die Regeln für Tätigkeiten mit Asbest (§§ 11, 11a), Fassung vom Dezember 2024
- TRGS 519 (Asbest), TRGS 521 (alte Mineralwolle), TRGS 524 (kontaminierte Bereiche, u. a. PCB, Teer, Holzschutzmittel)
- VDI/GVSS 6202 Blatt 1 (Ablauf von Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten), VDI 6202 Blatt 3 (Asbest-Erkundung) und Blatt 3.1 (asbesthaltige Brandschutzklappen)
- Bewertungsrichtlinien der Bauaufsicht: Asbest-Richtlinie, PCB-Richtlinie, PCP-Richtlinie und PAK-Hinweise
- In Bayern: Arbeitshilfe „Rückbau schadstoffbelasteter Bausubstanz“ des Landesamts für Umwelt
| Thema | Orientierungswert |
|---|---|
| Asbest, Baujahr | Laut GefStoffV gilt ein Gebäude mit Baubeginn nach dem 31.10.1993 in der Regel als asbestfrei. Die Fachrichtlinie VDI 6202 Blatt 3 setzt vorsichtiger erst ab Baubeginn 1995 an. |
| Asbest, Freigabe nach Sanierung | Raumluft unter 500 Fasern/m³ |
| PCB in der Raumluft | unter 300 ng/m³ langfristig tolerierbar, über 3.000 ng/m³ unverzüglich handeln |
| PCP in der Raumluft | Sanierung ab 1 µg/m³ im Jahresmittel, Zielwert 0,1 µg/m³ |
| Teer (BaP) im Hausstaub | Maßnahmen empfohlen ab 100 mg/kg, in Wohnungen und Kitas ab 10 mg/kg |
Die Werte dienen der Orientierung. Ob im Einzelfall Handlungsbedarf besteht, ergibt erst die fachliche Bewertung.
Weiterführende Informationen.
Offizielle Quellen zu Förderung, Regeln und Hintergründen. Die Links öffnen sich in einem neuen Fenster.
gesetze-im-internet.de
Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
Rechtsgrundlage, u. a. Informationspflichten des Veranlassers (§ 5a).
baua.de
BAuA · TRGS 524 Schutzmaßnahmen
Tätigkeiten in kontaminierten Bereichen, Grundlage für Schadstofferkundungen.
umweltbundesamt.de
UBA · Schimmel
Ursachen, gesundheitliche Bedeutung und Sanierung von Schimmelbefall.
umweltbundesamt.de
UBA · Was tun bei Schimmel in der Wohnung?
Erste Schritte und Hinweise für Mieter und Eigentümer.
baua.de
BAuA · TRGS 519 Asbest
Technische Regel für Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten mit Asbest.
Häufige Fragen.
Darf ich asbesthaltige Fliesen oder Platten selbst entfernen?+
Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien sind grundsätzlich verboten und nur in eng geregelten Ausnahmen erlaubt, zum Beispiel beim vollständigen Entfernen durch einen Fachbetrieb. Die Regeln gelten auch für private Haushalte. Wer selbst Fliesen abschlägt oder Beläge abschleift, kann Fasern im ganzen Haus verteilen. Lassen Sie solche Arbeiten von einem Fachbetrieb mit Asbest-Sachkunde ausführen.
Besteht im Alltag eine Gefahr?+
Meist nicht. Fest gebundene oder verdeckte Schadstoffe, etwa asbesthaltiger Fliesenkleber unter intakten Fliesen, setzen im normalen Gebrauch kaum etwas frei. Anders ist es bei beschädigten oder schwach gebundenen Produkten und bei Stoffen, die in die Raumluft ausgasen wie PCB oder Holzschutzmittel. Hier klärt eine Untersuchung, ob Handlungsbedarf besteht.
Muss alles sofort entfernt werden?+
Nein. Was im Gebäude bleiben kann und was entfernt werden muss, hängt vom Schadstoff, vom Zustand und von Ihren Plänen ab. Vor einem Abbruch werden Schadstoffe in der Regel ausgebaut. Bei weiter genutzten Gebäuden kann es reichen, belastete Bauteile abzudichten oder abzutrennen und regelmäßig zu kontrollieren.
Wie lange dauert eine Untersuchung und was kostet sie?+
Das hängt von Größe, Alter und Nutzung des Gebäudes und vom Ziel der Untersuchung ab. Ein Einfamilienhaus vor einer Renovierung ist schneller untersucht als ein Bürogebäude vor dem Abbruch. Nach einem kurzen Gespräch erhalten Sie ein Angebot für Ihr Gebäude.
Reicht ein altes Gutachten?+
Nicht immer. Ältere Untersuchungen haben bestimmte Produkte wie asbesthaltige Spachtelmassen, Putze und Fliesenkleber oft nicht erfasst, weil die Analytik damals weniger empfindlich war. Wir prüfen gern, ob ein vorhandenes Gutachten für Ihr Vorhaben ausreicht.
Weitere Leistungen.
Sie planen einen Umbau, eine Sanierung oder einen Abbruch?
Sprechen Sie uns frühzeitig an. Je eher Schadstoffe bekannt sind, desto besser lassen sich Kosten, Termine und Schutzmaßnahmen planen.