Restnutzungsdauergutachten für Vermieter
Mehr abschreiben.
Belegt statt geschätzt.
Viele vermietete Gebäude sind technisch älter, als die pauschale Abschreibung annimmt. Ein Gutachten weist die tatsächliche Restnutzungsdauer nach – und damit eine höhere jährliche AfA.
Das Prinzip in drei Sätzen.
50 Jahre
Die Pauschale
Das Steuerrecht unterstellt für Wohngebäude eine feste Nutzungsdauer – meist 50 Jahre, also 2 % AfA pro Jahr.
Kürzer?
Die Wirklichkeit
Ist das Gebäude tatsächlich früher verbraucht, darf die kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Gutachten
Der Nachweis
Die kürzere Restnutzungsdauer muss belegt werden – durch eine sachverständige Untersuchung vor Ort.
Was das bedeuten kann.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Schieben Sie die Regler.
Zusätzliche Abschreibung pro Jahr
Vereinfachte, lineare Darstellung ohne Gewähr. Wie viel Steuer Sie tatsächlich sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Dies ist keine Steuerberatung – bitte stimmen Sie sich mit Ihrem Steuerberater ab.
Wann es sich lohnen kann.
Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto eher rechnet sich ein Gutachten. Eine kurze Ersteinschätzung zeigt es.
- Die Immobilie ist vermietet oder gewerblich genutzt.
- Das Gebäude ist älter, größere Modernisierungen liegen lange zurück.
- Sie haben die Immobilie vor Kurzem gekauft.
- Der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist hoch.
Ein Gutachten, das trägt.
Das Finanzamt prüft genau. Deshalb ist jede Aussage vor Ort erhoben und nachvollziehbar hergeleitet.
Ortsbesichtigung
Persönliche Begehung mit Fotodokumentation.
Bauteile im Detail
Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung einzeln bewertet.
Modernisierungsgrad
Was wurde wann erneuert – und was nicht.
Qualifikation
DEKRA zert. Sachverständiger für Immobilienbewertung (D3).
Vier Schritte. Wenig Aufwand für Sie.
Ersteinschätzung
Baujahr, Modernisierungen, Kaufpreis: Lohnt es sich überhaupt?
Ortstermin
Begehung des Gebäudes, meist in ein bis zwei Stunden. [prüfen]
Gutachten
Schriftlich, mit Herleitung und Fotos.
Steuererklärung
Ihr Steuerberater reicht das Gutachten mit der Erklärung ein.
Fragen zur Restnutzungsdauer.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?+
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt jede geeignete sachverständige Methode – auch ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die strengeren Vorgaben des Bundesfinanzministeriums von 2023 wurden Ende 2025 aufgehoben. Entscheidend sind eine Besichtigung vor Ort, eine nachvollziehbare Herleitung und die Qualifikation des Sachverständigen – bei uns DEKRA zert. für Immobilienbewertung (D3).
Gilt das auch für eine selbst bewohnte Immobilie?+
Nein. Abschreibungen sind nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden möglich.
Kann ich das auch für vergangene Jahre nutzen?+
Das hängt davon ab, welche Steuerbescheide noch änderbar sind. Das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?+
Jedes Gebäude ist anders. Nach einer kurzen Ersteinschätzung erhalten Sie ein individuelles Angebot mit festem Preis.
Lohnt es sich für Sie?
Nennen Sie Baujahr, Kaufpreis und letzte Modernisierungen. Sie erhalten eine ehrliche Ersteinschätzung.