Ein Grundsatzurteil, das bei Schimmelstreitigkeiten in älteren Gebäuden bis heute die Richtung vorgibt: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden und die dadurch – bei unzureichendem Heizen und Lüften – bestehende Gefahr einer Schimmelbildung nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietwohnung darstellen.
Der Fall
Mieter zweier Wohnungen aus den Jahren 1968 und 1971 wollten die Miete mindern, weil wegen Wärmebrücken in den Monaten Oktober bis März regelmäßig Schimmelgefahr bestehe. Das Landgericht gab ihnen recht und stellte auf einen „zeitgemäßen“ Wohnstandard ab.
Die Entscheidung
Der BGH hob diese Urteile auf. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist der Zustand kein Sachmangel, wenn er mit den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen übereinstimmt. Damals bestand noch keine Pflicht zur Wärmedämmung; Wärmebrücken waren üblicher Bauzustand. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten dem Mieter zumutbar ist, lässt sich nach dem BGH nicht pauschal festlegen, sondern nur im Einzelfall – abhängig unter anderem von Alter und Ausstattung des Gebäudes und vom Nutzungsverhalten.
Was das in der Praxis bedeutet
Bei Schimmel im Altbau stellt sich fast immer die Frage: Bauzustand oder Nutzung? Die Antwort liefert keine Pauschalregel, sondern eine sachverständige Untersuchung – mit Messung von Raumklima und Oberflächentemperaturen, Bewertung der Wärmebrücken und Einordnung nach dem Baustandard des Gebäudes. Eine erste Einschätzung mit eigenen Messwerten ermöglicht unser Schimmelrisiko-Check.
Quellen: BGH, Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18. Leitsätze: Berliner Mieterverein.
Hinweis: Die Meldung fasst die Rechtslage bzw. eine Einzelfallentscheidung in eigenen Worten zusammen und dient der Orientierung. Sie ist keine Rechtsberatung.