Vermieter können Gebäude grundsätzlich mit festen Sätzen abschreiben, bei älteren Wohngebäuden meist mit 2 Prozent über 50 Jahre. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine entsprechend höhere Abschreibung – wenn der Steuerpflichtige die kürzere Nutzungsdauer nachweist.
Was sich geändert hat
Mit Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte das Bundesfinanzministerium (BMF) strenge Anforderungen an diesen Nachweis gestellt, unter anderem sollte das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. Dieses Schreiben hat das BMF mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben (IV C 3 – S 2196/00040/006/008).
Was jetzt gilt
Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Danach kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Ein Gutachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung kann geeignet sein; der bloße Verweis auf modellhafte Gesamt- und Restnutzungsdauern genügt nach dem BFH aber nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen – etwa mit dem technischen Zustand der tragenden Bauteile, mit Schäden und mit dem Modernisierungsstand.
Was das für Vermieter bedeutet
Der Nachweis ist wieder ohne die formalen Zusatzhürden der Finanzverwaltung möglich – er bleibt aber Pflicht und muss fachlich überzeugen. Ein belastbares Gutachten beruht auf einer Besichtigung, beschreibt den baulichen Zustand nachvollziehbar und leitet die Restnutzungsdauer objektbezogen her. Mehr dazu unter Restnutzungsdauergutachten.
Quellen: BMF-Schreiben vom 01.12.2025; BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19. Berichte: DIHK, Ebner Stolz.
Hinweis: Die Meldung dient der Orientierung und ist keine Steuerberatung. Ob sich ein Gutachten im Einzelfall lohnt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.