Ursache klären.
Schaden bewerten.

Baumangel oder Bauschaden – wo liegt der Unterschied?

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Leistung von der vereinbarten oder üblichen Ausführung abweicht – etwa eine fehlende Abdichtung oder ein zu dünner Estrich. Ein Bauschaden ist die Folge: Feuchte, Risse, Schimmel oder Substanzverlust. Nicht jeder Bauschaden geht auf einen Mangel zurück – auch Alterung, Nutzung oder äußere Einflüsse wie Starkregen spielen eine Rolle. Genau diese Unterscheidung entscheidet oft darüber, wer für die Kosten aufkommt.

Risse im Putz: Wann ist ein Riss ein Mangel?

Bei mineralischen Baustoffen wie Mauerwerk, Beton und Putz lassen sich Risse unter praktischen Bedingungen nicht völlig vermeiden. Nicht jeder Riss ist deshalb ein Mangel. Das WTA-Merkblatt 2-4 „Beurteilung und Instandsetzung gerissener Putze an Fassaden“ nennt die Kriterien, nach denen wir Risse bewerten: Rissbreite, Risstiefe, Rissverlauf und Häufigkeit – dazu die Bewitterung (Lage, Schlagregen, Himmelsrichtung, Dachüberstand) und die Eigenschaften von Putz und Beschichtung.

Technischer Mangel

Ein Riss ist ein technischer Mangel, wenn er die Funktion von Putz oder Bauwerk beeinträchtigt – etwa wenn Witterungsschäden am Außenputz entstehen können oder das Mauerwerk so durchfeuchtet wird, dass der Wandbildner geschädigt wird, der Wärmeschutz nachlässt, das Raumklima leidet oder auf der Innenseite Schimmel entsteht.

Optischer Mangel

Optisch werden Risse unter gebrauchsüblichen Bedingungen beurteilt – also aus normalem Abstand und Blickwinkel, nicht von der Leiter oder mit Lupe. Als Anhaltswerte gilt nach dem Merkblatt: Bei vereinzelten Rissen in Außenputzen liegt in der Regel keine optische Beeinträchtigung vor, wenn die Rissbreite bei feiner Putzstruktur (Größtkorn bis ca. 2 mm) 0,1 mm und bei gröberer Struktur 0,2 mm nicht überschreitet.

Unabhängig von der Rissbreite liegt ein Mangel vor, wenn die Rissränder verschmutzen und die Risse dadurch gut sichtbar werden, wenn die technische Funktion beeinträchtigt sein kann oder wenn Risse zahlreich bzw. örtlich gehäuft auftreten. Besondere vertragliche Vereinbarungen zu Rissen gehen den allgemeinen Kriterien vor.

Woher kommt der Riss?

Konstruktions- und putzbedingte Ursachen können sich überlagern. Entscheidend für die Instandsetzung ist vor allem, ob die Bewegung abgeschlossen ist oder weiter anhält – genau das klären wir, bevor saniert wird.

Unsere Leistungen rund um Baumängel.

Beweissicherung

Wir dokumentieren den Zustand eines Gebäudes, bevor Fakten geschaffen werden: vor Bauarbeiten, Ausschachtungen oder Abbruch auf dem Nachbargrundstück, vor dem Öffnen oder Verschließen von Bauteilen, bei laufendem Streit mit Handwerkern oder Bauträgern und vor einem Eigentümerwechsel. Eine sorgfältige Beweissicherung mit Fotos, Messungen und Rissprotokoll hilft später, neue Schäden eindeutig von vorhandenen abzugrenzen.

Bauabnahme und Baubegleitung

Mit der Abnahme werden die Weichen für Ihre Rechte gestellt: In der Regel beginnt ab dann die Verjährungsfrist für Mängelansprüche, und für Mängel, die nicht vorbehalten wurden, wird der Nachweis für den Bauherrn schwieriger. Wir begleiten Sie bei der Abnahme und – auf Wunsch schon während der Bauphase – bei Kontrollterminen, bevor Bauteile verdeckt werden.

Kosten der Mängelbeseitigung und Minderwert

Wir schätzen die Kosten für die Beseitigung von Mängeln und Schäden und bewerten, wenn eine Beseitigung nicht sinnvoll oder unverhältnismäßig ist, den verbleibenden Minderwert – als Grundlage für Verhandlungen, Nachbesserung oder Minderung.

Privatgutachten – was es leisten kann.

Unsere Gutachten sind Privatgutachten. Sie schaffen Klarheit über Ursache und Umfang und sind eine fachliche Grundlage für Verhandlungen – oft lässt sich ein Streit damit ohne Gericht beilegen. Kommt es doch zum Rechtsstreit, beauftragt das Gericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen; Ihr Privatgutachten kann dann helfen, Ihre Position fundiert darzulegen.

Gut zu wissen: Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer einen Mangel vermutet, sollte ihn deshalb frühzeitig klären lassen. Dies ist keine Rechtsberatung – für rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt.